Por Leandro Canavarros

Consumidor, veja quais são os seus direitos. Empreendedor, confira as dicas para uma política que visa à redução de danos.

O atraso na entrega da casa própria é situação presente nas diversas cidades brasileiras. O crescimento imobiliário é constante e uma necessidade, tendo em vista o alto número de famílias que ainda não possuem a casa própria. Em que pese a desaceleração do setor diante da conjuntura econômica atual, a retomada é certa, tão logo a economia dê sinais de melhora.

Se por um lado, aos consumidores, é válida toda informação sobre os seus direitos, por outro, ao empreendedor, a mensagem é para que se tenha cautela, de modo a reduzir os possíveis danos e prejuízos para todas as partes dessa negociação.

Seria possível harmonizar tais interesses: “consumidores versus empreendedores”? Certo que sim. O contrato é, antes de mais nada, um acordo de vontades, que deve ser claro e reproduzir o que, de fato, deverá ser cumprido pelos contratantes.

É evidente que o atraso na entrega dos imóveis guarda grandes prejuízos para ambas as partes. Tanto o consumidor quanto o empreendedor poderão tumultuar desnecessariamente a compra e venda do imóvel, caso não sejam resguardadas as devidas atenções. Os pontos mais destacados, que sempre geram dúvidas, são:

  • Posso resolver (extinguir) meu contrato de compromisso de compra e venda, devido ao atraso da entrega do meu imóvel?
  • Meu contrato diz que a construtora tem um prazo de tolerância em caso de atraso na entrega do imóvel, essa cláusula é válida?
  • Cabe dano moral pelo atraso na entrega do imóvel?

Para a primeira pergunta, temos que a extinção do contrato em caso de atraso da entrega do bem é totalmente viável. O descumprimento contratual faz nascer ao comprador do imóvel o direito de pedir o seu dinheiro de volta (art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor e art. 475, do Código Civil).

Ocorre que, em muitos casos, o comprador deseja permanecer com o imóvel, o que também lhe é permitido (art. 35, I, do Código de Defesa do Consumidor). Logo, deve o empreendedor atender aos anseios do consumidor, compensando-lhe pelo seu inadimplemento contratual, ou, de modo menos custoso, adotando políticas de redução de danos.

A justiça, por meio da jurisprudência, consolidou o entendimento de que cabe ao comprador ser indenizado em quantia que receberia caso o mesmo imóvel estivesse em locação. Tal valor é devido a título de lucros cessantes. Do mesmo modo, devido ao atraso na entrega do imóvel, o consumidor não deverá arcar com juros e atualizações monetárias a que não deu causa.

E para o empreendedor, o que fazer para evitar tais situações? Uma medida simples, dentre as necessárias para se implantar política de redução de danos, é não “apertar” o prazo para a entrega do imóvel. Exemplo: ao invés de prever o prazo da obra para 18 meses, podendo ser prorrogada por mais 6 meses, nos moldes em que comumente é feito, recomenda-se que seja previsto o inverso. Que as obras durarão 24 meses, podendo ser finalizadas em 18 meses.

É certo que tal menção pode ser decisiva para aqueles casos onde o comprador-consumidor deseja entrar no imóvel o quanto antes. Contudo, pensando na reputação da empresa, na boa imagem e credibilidade, bem como em mitigação de danos futuros, nada mais inteligente do que impressionar seus clientes. A entrega antes do prazo previsto certamente impactará beneficamente os compradores, os quais recomendarão o empreendedor para as pessoas do seu círculo social, dentre outros efeitos positivos.

Para a segunda pergunta, que complementa a primeira, o tal prazo de carência para a entrega das obras, é previsão contratual válida e aceita pela justiça brasileira?

A depender do Tribunal que irá analisar e julgar o caso, pode ser entendida como cláusula abusiva, ou pode ser entendida como cláusula possível, vez que expressamente disposta em contrato. O Tribunal de Justiça Catarinense possui decisões em ambos os sentidos, contudo em sua maioria favorável à cláusula contratual que contenha tal previsão (vide: TJSC, Apelação n. 0003484-18.2013.8.24.0036, de Jaraguá do Sul, rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 04-07-2016).

Logo, para você consumidor, atente-se à possibilidade de cláusula prevendo tal tolerância no atraso da entrega do imóvel, programando-se para que não tenha imprevistos. Cabe frisar que tal prazo vem sendo tolerado no máximo em 6 meses. Acima disso, aumenta-se sobremaneira a possibilidade de ser considerado como abusivo.

Para o empreendedor, mais uma vez, a cautela deve estar presente, visto que, como dito, embora em menor quantidade, há entendimentos jurisprudenciais reconhecendo que o caminhar das obras para além do prazo previsto não exime o empreendedor de estar em mora, mesmo que o contrato celebrado com o comprador contenha a cláusula contratual de tolerância (vide: TJSC, Apelação n. 0304424-83.2014.8.24.0064, de São José, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. 21-06-2016).

Quanto à terceira pergunta, sobre o dano moral, somente o caso em específico dirá se a indenização psíquica deverá incidir devido ao atraso da entrega de imóvel novo. Havendo fatos relevantes, peculiares, certamente deverão ser analisados. Todavia, regra geral, predomina o entendimento jurisprudencial de que não haverá incidência de danos morais pelo atraso da entrega do imóvel, mas tão somente a incidência das indenizações de cunho material.

Chama-se a atenção, tanto do consumidor quanto do empreendedor, para o fato de que é bastante comum as pessoas programarem eventos, casamentos, lua de mel, dentre outras situações que poderão trazer a excepcionalidade para o caso, de modo a incidir o dano moral na hipótese do atraso da entrega do imóvel.

Ocorrendo o mero descumprimento contratual, como dito, regra geral a parte que é lesada provavelmente será reparada tão somente no aspecto dos danos materiais. As questões previsíveis tendem a não potencializar indenização por dano moral, mas sim as que são sorrateiras e repentinas. Perceba-se que é a situação excepcional, extraordinariamente constrangedora ou vexatória que poderá ser alvo de pleito indenizatório por danos morais.

Por fim, em síntese, para a convergência de interesses entre as partes dessa relação negocial envolvendo a casa própria, imprescindível a sábia postura do empreendedor, assim como a atenção e prudência do consumidor ao realizar a negociação.

É muito válido deixar o consumidor informado das regras, de modo claro, de forma a lhe garantir seus direitos. Contudo, para que sejam atendidos tais direitos sem prejuízos para as partes, imprescindível que o empreendedor coloque a atenção nos pequenos detalhes que, ao longo dos anos, reverterá em boa reputação e redução expressiva de danos.

A atenção dedicada aos pequenos detalhes do contrato pode evitar grandes dores de cabeça para ambas as partes.