A compra de imóveis na planta é pactuada por meio de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Neste contrato, as partes (comprador/consumidor de um lado e a construtora/incorporadora de outro) definem as regras de pagamento, data de entrega do imóvel e diversas outras cláusulas necessárias ao negócio.
Muitos contratos firmados com empresas de construção civil são realizados com uma entrada na assinatura do termo, parcelas mensais durante a construção do empreendimento e a total quitação do saldo devedor na entrega do imóvel (normalmente por financiamento bancário).
Durante o prazo de construção do bem, alguns compradores/consumidores não conseguem obter o financiamento pretendido, se arrependem do negócio ou não possuem condição financeira para honrar com o compromisso, conforme discutido em artigo anterior¹.
Neste momento, surge a necessidade de rescindir o contrato. Acontece que, alguns contratos são omissos quanto a multa que estará sujeito o comprador/consumidor desistente ou, quando há previsão, a multa é abusiva.
Lembre-se que a rescisão abordada nesse texto se resume a quebra de contrato por opção do comprador/consumidor ou diante da falta de pagamento dos valores pactuados, sem qualquer culpa do vendedor (construtora/incorporadora).
A praxe de mercado é que o vendedor volte a ter os direitos sobre a unidade imobiliária previamente vendida, devolva os valores pagos pelo comprador/consumidor, retendo parte da quantia como multa pela quebra do pacto.
A pergunta que surge é, qual o limite desta multa?
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou esse questionamento em diversos julgados e pacificou o entendimento de que o vendedor pode reter de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador¹.
Mesmo que a cláusula contratual preveja uma multa de 50%, por exemplo, poderá o comprador/consumidor requerer judicialmente que a taxa seja readequada para o caso concreto.
Isso porque, o Código de Defesa do Consumidor, em seu inciso IV do artigo 51, veda as obrigações abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
O STJ fixou o limite mínimo (10%) e o máximo (25%) que serão observados caso a caso, dependendo das circunstâncias específicas do negócio firmado e do princípio da razoabilidade, de forma a reembolsar o vendedor pelas despesas administrativas decorrentes do negócio.
Resumidamente, não basta o vendedor fixar em contrato o máximo permitido pelo Tribunal Superior e o caso concreto demonstrar que a resolução do contrato trouxe poucos prejuízos à empresa. Caso o comprador/consumidor ingresse em juízo, poderá reduzir a multa para um valor mais compatível com a situação enfrentada.
Aliás, cumpre ressaltar também, que o Superior Tribunal de Justiça entende que os valores devem ser devolvidos imediatamente ao comprador/consumidor e à vista, sendo considerado abusivo o parcelamento da devolução ou a devolução somente quando a obra for concluída.
Assim sendo, é recomendável que o comprador/consumidor, ao assinar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, requeira que seja fixada uma multa não abusiva para o caso de rescisão imotivada do contrato, por culpa exclusiva do comprador/consumidor e, principalmente, saiba quais são os seus direitos caso necessite “quebrar” o contrato.
[1]https://crk.adv.br/compra-de-imovel-na-planta-sera-que-fiz-um-bom-negocio/
[2] AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016;(AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016); (AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012)
